Leitfaden zum Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken
(Risikobegrenzungsgesetz)

Seit dem 19. August 2008 unterliegen die Gestaltung von Kredit- und Sicherungsverträgen sowie die Abtretung von Kreditforderungen dem Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken (Risikobegrenzungsgesetz). Es soll dem Kreditnehmer besseren Schutz hinsichtlich der unrechtmäßigen Zwangsvollstreckung, insbesondere durch Finanzinvestoren, bieten.

Eine Lücke im Bürgerlichen Gesetzbuch ermöglichte den finanzierenden Kreditinstituten bis dahin, die Forderungen aus Kreditverträgen an fremde Finanzdienstleister zu verkaufen ohne den Kunden davon in Kenntnis zu setzen (siehe auch unseren Ratgeber zur Abtretung von Kreditverträgen). Dies war zwar ein wichtiges Mitteil zur Refinanzierung der Banken, denn unter diesen Voraussetzungen konnten günstige Kreditzinsen an die Verbraucher weitergegeben werden, allerdings zeigte es allzu häufig, dass es den erwerbenden Finanzinvestoren lediglich um die zeitnahe Realisierung möglichst hoher Renditen durch die Zwangsversteigerung von Immobilien ging.

Diese Lücke hat sich durch die Bestimmungen des neuen Risikobegrenzungsgesetzes geschlossen und der rege Kredithandel wurde eingeschränkt. Es ist beabsichtigt, dass Schuldner, deren Hausgrundstück zu Unrecht zwangsversteigert wurde, leichter ihren Schaden von der Bank oder dem Investor ersetzt bekommen. Und schließlich sind alle Banken verpflichtet, auch Darlehen anzubieten, die nicht verkauft werden dürfen. Für diese werden dann aber voraussichtlich höhere Zinsen fällig.

Der Kündigungsschutz des Darlehensnehmers wurde dahingehend erweitert, dass künftig eine Kündigung von Immobilienfinanzierungen erst möglich ist, wenn sich der Kreditnehmer mit mindesten zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen und mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrages des Darlehens in Verzug befindet. Der Darlehensnehmer muss durch den Gläubiger mit zweiwöchiger Fristsetzung und unter Androhung der Kündigung zur Zahlung aufgefordert werden.

Die Zwangsvollstreckung bei Sicherungsgrundschulden wegen des Kapitals der Grundschuld kann erst dann eingeleitet werden, wenn die sechsmonatige Kündigungsfrist eingehalten wurde. Dies bedeutet, dass die sofortige Fälligstellung der Grundschuld zur Sicherung von Forderungen künftig nicht mehr möglich ist.

Neben Verzögerungen und Nachteilen für die betroffenen Gläubiger bei der Verwertung von Grundschulden bestehen auch erhebliche Rechtsunsicherheiten hinsichtlich der künftigen Verwertbarkeit.

Schwierigkeiten wird es künftig hinsichtlich des Inhaltes der Sicherungsabreden geben. Zwar regelt das Gesetz, dass und mit welcher Frist die Grundschuld gekündigt werden muss, allerdings nicht wann sie gekündigt werden darf. Gegebenenfalls ist eine Kündigung des Grundschuldkapitals erst mit der Kündigung des gesicherten Darlehens möglich, so dass in diesem Fall im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage durch den Gläubiger ein Verwertungsaufschub von mindestens sechs Monaten hingenommen werden muss.

Aufgrund der nebelhaften Bestimmungen muss durch die Gläubiger auch verstärkt mit Rechtsstreiten gerechnet werden. Ebenfalls unklar ist, ob dem Gläubiger schon vor der Kündigung der Grundschuld eine vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde erteilt werden kann. Sollte dies nicht der Fall sein, würden weitere, nicht unerhebliche Notarkosten entstehen.

Bei eingetretener Insolvenz des Eigentümers besteht für den Grundschuldgläubiger nur die Möglichkeit, auf die Miet- und Pachterträge des Grundstücks nur in Höhe der laufenden und fälligen Grundschuldzinsen zuzugreifen – es sei denn, es steht ihm ein anderer früher durchsetzbarer Vollstreckungstitel zu. An das Kapital kommt der Gläubiger nur ran, wenn rechtzeitig vor Insolvenzeröffnung gekündigt wurde und eine Beschlagnahme des Grundstücks mindestens ein Monat vor Insolvenzeröffnung erfolgt ist.

Im Ergebnis werden die Verzögerungen und Rechtssicherheiten zu höheren Kosten für Grundschuldgläubiger führen und dieser Umstand zu einer Verteuerung der Zinsen bei Baufinanzierungen führen. All diese Umstände sollte ein Kreditnehmer wissen, wenn er seine Finanzierung planen will.